翔日記－Show　Diary

　私は、不動産の専門家でも、不動産業者でもないのですが、マンション購入を検討した際にいろいろと調べた結果、有益そうな情報を以下にいくつか紹介したいと思います。なお、私は、物件価格が私の購入可能金額よりもあまりに高すぎて、いまだにマンション購入に至っておりません。

１．坪および平米の換算
　マンション分譲価格の妥当性を判断するには、まず、マンション分譲価格を坪単価または平米単価に変換するところからスタートします。例えば、あるマンションの分譲価格が７５ｍ２（平米）で５０００万円でしたら、約６６．６７（万円／平米）、約２２０．３９（万円／坪）となります。パソコンが手元にあれば、坪⇔平米の換算のマクロを組んだＨＰなどがあるかと思いますが、以下の換算式を覚えておくと、マンション等の不動産を検討する際に便利かと思います。

　１２１（坪）＝４００（平米）⇔１（平米）＝（１２１／４００）（坪）⇔１（坪）＝（４００／１２１）（平米）

　１２１と４００、この２つの数字を覚えておくだけで、以下のように坪および平米の間で換算を簡単に行えます（以下に示す０．３０５８７８５とか０．３０２５という数字を覚える方もいやっしゃいますが、１２１と４００を覚えた方が楽かと思います。）。
　
　平米単価で表された価格を、坪単価に換算する場合

　　以下の通り、平米単価の価格を、（４００／１２１）倍（＝約３．３０５７８５倍）すれば、坪単価の価格に換算することができます。
　　
　　Ａ（万円／平米）＝Ａ（万円／平米）×（４００／１２１）（平米／坪）
　　　　　　　　　　　　＝Ａ×（４００／１２１）[（万円／平米）×（平米／坪）]
　　　　　　　　　　　　＝（４００／１２１）×Ａ（万円／坪）

　坪単価で表された価格を、平米単価に換算する場合

　　以下の通り、坪単価の価格を、（１２１／４００）倍（＝０．３０２５倍）すれば、坪単価の価格に換算することができます。
　　
　　Ｂ（万円／坪）＝Ｂ（万円／坪）×（１２１／４００）（坪／平米）
　　　　　　　　　　　　＝Ｂ×（１２１／４００）[（万円／坪）×（坪／平米）]
　　　　　　　　　　　　＝（１２１／４００）×Ｂ（万円／平米）

　参照： http://www.geocities.jp/ueno_seiji3/page028.html
　　　　　http://amuzac.blog122.fc2.com/blog-entry-315.html
　　　　　http://patareru.net/tubo.php
　　　　　http://www.jyouhoudenshi.jp/oyaku/calc/minicalc.html　（自動換算）

２．購入予定地域の坪単価（平米単価）
　マンションを購入しようとする際に、必ずマンション販売予定価格を目にすることと思いますが、その価格の妥当性を判断するために、購入予定地域の単価をある程度確認しておくとよいと思います。
　
　以下のＨＰは、算出する際の根拠となるマンションの情報（分譲時期、駅からの時間、広さ等）が不明であるところがあるが、非常に参考になります。

　沿線・駅別マンション新築価格・賃料・利回り相場
　https://www.sumai-surfin.com/price/market/railroad_list.php

　首都圏３８９駅別新築＆中古別マンション・戸建て不動産４価表
　https://www.sumai-surfin.com/price/diamond20110814-1.php

３．購入予定地近隣の中古物件の成約事例（平米単価、成約時期、駅からの距離、間取り等）
　以下のＲＡＩＮＳのＨＰによれば、購入予定地近隣の中古物件の成約事例を、住所または最寄駅から検索し、成約した際の平米単価、成約時期、駅からの距離、間取り、築年、用途地域等を知ることができます。購入予定地近隣の中古物件の成約事例を確認することで、購入予定物件の将来の価格下落（上昇）の推移を予想することができ、新築時の価格の妥当性の判断の一助になるかと思います。

　以下のＲＡＩＮＳのＨＰにアクセスして、都道府県名および地域をプルダウンで選択します。横軸を築年、縦軸を平米単価とする分布図（緑の点）が表示されます。さらに、右側の地域詳細、沿線、最寄り駅、駅からの距離等をプルダウンして選択して「検索する」をクリックすることにより、検索対象を絞り込むことができます。絞り込んだ結果は、赤い点で表示されます。

　ＲＡＩＮＳのＨＰ： http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

４．購入予定地域近隣の地価
　地価は、以下の「マンション分譲価格の下限値」で示す通り、マンション分譲価格の基礎になる要素の１つです。地価を確認することで、マンションデベロッパーがマンション建設地の土地をいくら位で購入したかを推測することができます。マンション購入検討の際に、購入予定地近隣の地価を予め知っておくことは、マンションの分譲価格の妥当性の一助になるかと思います。もっとも土地仕入れ価格は、公示地価とは大きく異なる金額で取引される場合もあると聞きますので、その点に注意が必要です。例えば、再開発地域内のタワーマンション建設予定地などは、予め高い容積率が見込まれているため、公示価格よりも大幅に高い金額で取引されているみたいです。

　HOME'Sの不動産投資
　以下のHPで希望の地域を選択した後、地価表示を選択すると、具体的な地価が表示されます。　
　http://toushi.homes.co.jp/owner/kanto/

５．利回り
　万が一、分譲マンションを購入した後に賃貸することになる場合もある程度想定しておくとよいかと思います。利回りとは、投資額に対して収益がどれくらいあるかを測る尺度のことです。利回りには、表面利回り（グロス、還元利回り）と実質利回り（ネット）があります。表面利回りが５％以上であれば、マンション購入の検討に対象になり、５％以下ですマンション購入の対象と考えない方がよいといわれています。なお、投資用でしたら、表面利回りで１０％以上は確実に必要だとも言われているようです。また、ローン借入額を年間家賃以下に抑えれば、ローン破綻のリスクも避けられるとも言われています。
　実際に投資用マンションとして考える場合には、利回りについてもっと緻密な検討が必要になるかと思いますが、分譲マンション購入時においては、利回りは様々な物件を比較する際の目安の一つにすることもできます。つまり、複数の物件間で以下の利回りを比較することによって、どちらのマンションがマンション分譲価格上で得か否か等を判断できるかと思います。
なお、新築分譲マンションでも、デベロッパーはたいてい想定家賃を事前に調査していますので、マンションギャラリーを訪問した際に営業員に尋ねたら想定家賃を知ることができるかと思います。

　・表面利回り
　　表面利回りは、年間の家賃収入の総額を物件購入価格で割った割合です。

　　（表面利回り）＝（年間家賃）÷（物件購入価格）×１００（％）
　　　　　例：家賃が２０万円／月、物件購入価格が５０００万円の場合、
　　　　　（表面利回り）＝（２０万×１２（か月））÷５０００万×１００＝４．８％
　

　・実質利回り
　　実質利回りは、年間の家賃収入の総額から諸経費（管理費や修繕積立費や固定資産税等）を引いた価格を、物件購入価格と購入時の諸経費（登録免許税等）を足した価格で、割った割合です。

　　（実質利回り）＝（年間家賃－諸経費）÷（物件購入価格＋購入時の諸経費）
　　　　　例：家賃が２０万円／月、物件購入価格が５０００万円、運用時の諸経費が１００万円、購入時の諸経費が３００万円の場合、
　　　　　（表面利回り）＝（２０万×１２（か月）－１００）÷（５０００万＋３００万）×１００＝２．６％

参照：http://www.tsk-h.com/15.html

６．収益価格
　収益価格とは、対象マンションの試算価格であって、購入予定のマンションが生み出す純収益予想値の現在価値の総和をいい、収益還元法と呼ばれる手法によって算出されます。収益還元法には、直接還元法とＤＣＦ法がありますが、ここでは直接還元法を用いた収益価格の算出法を紹介します。
　収益価格（直接還元法）は、一定期間（例えば１年間）の純収益（年間家賃から、年間経費（維持管理費・修繕費・公租公課・損害保険料・空室等損失相当額等）を引いた値）を、還元利回り（実質利回り）で割った割合です。
　マンション分譲価格が収益価格よりも安ければ、そのマンションは割安といわれています。一方、マンション分譲価格が、収益価格よりも高ければ、そのマンションは割高といわれています。新築マンションでいくつか試算してみましたが、最近販売されているマンションのほとんど全てが割高となっています。したがって、この判断基準だけに捉われず、上記の利回り等も含めて総合的に購買の判断をされるとよいかと思います。

　（収益価格）＝（年間家賃－年間経費）÷（還元利回り）×１００（％）
　　例：家賃が２０万円／月、年間経費５０万円、還元利回り６％の場合（いろいろなＨＰをみると、６％がよく使われていましたので、ここでも還元利回りを６％とします。なぜ６％なのかの根拠は調べましたが分かりませんでした。）
　　（収益価格）＝（２０万×１２（か月）－３６万）÷０．０６＝３４００万円
　　　もし、この物件のマンション分譲価格が５０００万円でしたら、１６００万円割高となります。

参照：http://www.tsk-h.com/15.html
　　　　http://www.re-guide.jp/assess/docs/appraisal/03.html
　　　　http://www.t-ap.co.jp/modules/pico/index.php?content_id=79
　　　　http://www.manekineko.ne.jp/hy1950/hudousan%20tanpokati.html
　　　　http://www.jpr-reit.co.jp/site/file/tmp-HrB3L.pdf

　　　
７．マンション分譲価格の坪単価の下限値
　マンション分譲価格の下限値を知ることができれば、購入検討しているマンションの公表価格の妥当性をある程度判断することができます。このマンション分譲価格の下限値でマンションが売れないようでしたら、事業化は難しいとのことです。

　　（マンション分譲価格の坪単価の下限値）＝［（土地仕入れ坪単価÷容積率） +（建設費の坪単価 )］ × ［１÷（マンション売値の原価率）］

　参照先の情報ですと、建設費の坪単価は、７０（万円／坪）位はかかるようです。また、マンション売値の原価率は、参照先の情報ですと、モデルルーム建設費（５０００万円以上かかっていると聞いたことがあります）や、宣伝費（１戸当たり１００万円以上とかける場合もあると言われています）や、デベロッパーの利益（約１０～１５％以上といわれています）　を考慮して、７０％位以下であろうとしています。

　計算例：ここでは、いつかこういうことろに住みたいという夢を描いて、敢えて高いところを計算例として挙げてみます。例えば、東京都港区西麻布１－６－６（公示価格1,090,000円／m²、根拠： http://toushi.homes.co.jp/owner/tokyo/city130103/chika15896.html）に、容積率２００％のマンションを建てようとした場合、（マンション分譲価格の坪単価の下限値）は以下のような計算式になります。

　公示価格１０９万円／平米は、　約３６０．３３万円／坪です。したがって、　　　
　（マンション分譲価格の坪単価の下限値）＝［（３６０（万円／坪）÷２（倍）） +（７０万円／坪 )］ × ［１÷０．７（倍）］＝［１８０（万円／坪）＋７０（万／坪）］×［１．４］＝３５０（万円／坪）となります。
　この価格は、あくまで下限値ですので、デベロッパーはこれよりも上積みして販売価格を設定しているのがほとんどかと思います。

参照：http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11289588698.html

８．購入予定地域の海抜
　以下のＮＡＳＡ提供のデータにより、全世界の海抜を知ることができます。左上のプルダウンで０ｍ～６０ｍで設定できます。
　これによると、例えば、浦安のディズニーリゾートの周囲が約海抜５ｍ以下であることが分かります。

　ＮＡＳＡ提供のＨＰ： http://flood.firetree.net/

９．購入予定地の標高（試験公開）
　試験公開段階の様ですが、以下の国土地理院のデータにより、国内地域の標高を知ることができます。

　地図上で右クリックをすれば地図が拡大表示され、ポインターで指定した状態で左クリックすると、画面右側に当該ポインターで指定した地域の標高が表示されます。
　例えば、東京タワー付近は、２２～２３ｍ前後の標高であることがわかります。
　
　国土地理院のＨＰ： http://saigai.gsi.go.jp/2012demwork/checkheight/index.html

１０．購入予定地付近の活断層の存在
　以下の産業技術研究所のＨＰでは、大きな地震を起こす要因となり得る活断層の位置を知ることができます。

　以下のＨＰの左側の「起震断層・活動セグメント検索」をクリックすると、活断層が重畳表示された日本地図が表示されます。　さらにマウスを使って表示地図を移動させたりマウスをダブルクリックして表示地図を拡大したりすることができます。

　産業技術研究所のＨＰ： http://riodb02.ibase.aist.go.jp/activefault/index.html

１１．購入予定地の地震確率（確率論的地震予想地図）
　以下の防災科学技術研究所のＨＰによれば、今後３０年（又は５０年）以内に購入予定地で大地震が生じる可能性があるかを知ることができます。

　以下のＨＰの「スタート」ボタンをクリックすると、日本地図が表示されます。右上のプルダウンで「３０年後」か「５０年後」か「震度」いくつ以上の揺れに見舞われるか等を選択することができます。更に左側の様々な凡例を切り替えることで、活断層や地滑り地形等を併せて重畳して表示することができます。

　防災科学技術研究所のＨＰ： http://www.j-shis.bosai.go.jp/

１２．購入予定地の地盤の固さ・揺れ度合い（表面地盤）
　　以下の防災科学技術研究所のＨＰによれば、地盤の固さ、地震時の揺れ度合いを知ることができます。

　以下のＨＰの「スタート」ボタンをクリックすると、日本地図が表示されます。画面上の「表面地盤」をクリックします。すると、「地盤振幅率」が色分けされて表示されます。さらに購入予定地付近をクリックすると地図が拡大表示されます。更に左側の様々な凡例を切り替えることで、活断層や地滑り地形等を併せて重畳して表示することができます。

　防災科学技術研究所のＨＰ： http://www.j-shis.bosai.go.jp/

１３．購入予定地付近の災害履歴（浸水、地滑り、津波等）
　以下の国土交通省のＨＰによれば、購入予定地域が、過去に水害等の災害があった地域か否かを知ることができます。

　以下のＨＰで、「20万分の1土地分類基本調査及び土地保全基本調査」をクリックすると、各都道府県に分割された日本地図が表示されます。ここで購入予定地が属する都道府県を選択します。そして、下側の「土地保全基本調査」のプルダウンにて「災害履歴図」を選択して「表示」をクリックすると、目的の都道府県の災害履歴図が表示されます。都道府県によって、凡例も異なってきますので、地図の枠外に示される凡例を見ながら、どんな災害（浸水、地滑り、津波等）が過去にあったのかを確認することができます。

　国土交通省のＨＰ： http://nrb-www.mlit.go.jp/kokjo/inspect/inspect.html

１４．購入予定地域の事故物件
　賃貸物件では調査は必須であると考えますが、分譲物件であっても、購入予定地の近所で事件が起きていないか調べておくにこしたことはないかと思います。Googleと連動しているので使いやすいです。

大島てる
http://www.oshimaland.co.jp/　

１５．購入予定地域の過去の航空写真（１９７８年～）
　以下の国土地理院のＨＰによれば、購入予定地について、①１９７４年～１９７８年、②１９７９年～１９８３年、③１９８４年～１９８７年、④１９８８年～１９９０年、⑤２００７年～（最新）の航空写真を見ることができます（ただし、地域によっては、①～⑤の一部の航空写真しか見ることはできない場合もあります）。こちらは、現在までの複数の写真を重ねて表示できる機能があります。

　以下の国土地理院のＨＰにアクセスすると、日本地図が表示されます。左のあるディレクトリ表示で、上記①～⑤のいずれかの年代のチェックボックスを選択して、地図を２万５千分の１まで拡大します。

　国土地理院のＨＰ： http://portal.cyberjapan.jp/site/mapuse4/index.html

１６．購入予定地の過去の航空写真または地図（１９３６年～）
　上記の過去の航空写真よりももっと古い写真や地図を見ることができます。

　以下の国土地理院のＨＰにアクセスすると、日本地図が表示されます。左側に「住所検索」の欄がありますので、ここに購入予定地の住所を記入して「検索」をクリックします。すると、購入予定地近隣の地図が表示されます。地図内にはポインターが複数表示されますので、見たい地域のポインターをさわりますと、当該地域を含む写真または地図が表示されます。また、左側の「検索」項目内を見ると、「検索結果」の枠内に表示可能な航空写真または地図が表示されますので、見たいもののチェックボックスを選択します。これにより、選択した写真または地図が表示されます。

　国土地理院のＨＰ： http://mapps.gsi.go.jp/maplibSearch.do

１７．口コミ掲示板
　購入検討対象物件について、マンション購入を検討する方々や不動産関係者の生のコメントを確認できます。以下のコミュニティサイトは、参考になる情報も多くある一方で、うそを思われる情報も多いので、ご自身で情報の真偽を分別して利用する必要があります。

　マンションコミュニティのＨＰ： http://www.e-mansion.co.jp/

参照図書：プレジデント 2013.4.15号　60頁～63頁

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