2013年10月20日日曜日

「お子様ランチ」お笑いライブ(2013年10月19日(土)、なかの芸能小劇場)

  お笑いライブ「お子様ランチ」[ドラゴンさん主催]Vol.34 が、2013年10月19日(日)19時開演に「なかの芸能小劇場」で開催されました。料金は、前売り券、当日券ともに1000円となっています。28組もの芸人さん達の素晴らしいネタが披露されました。
 
エンディングの動画(芸人さんの告知ほか)はこちら→ http://youtu.be/XqPF-JzMqhs
 
 


MC:ジャングルボーボー
 事務所のHP: http://newstaffpro.com/profile.html?cid=7
ゲストMC:花鈴まりん
 本人のブログ:http://ameblo.jp/marin707070/


































1.はな☆しょー
 本人のブログ:http://ameblo.jp/hanachan0524/

































2.ゆうきたけし
  事務所のHP:http://www.kaleidoline.jp/geinin-meikan/08ya/02yu/yuki_takeshi.htm



































3.モダンボーイズ
 事務所のHP:http://www.p-jinriki.com/talent/modernboys/

































4.うみのいえ
  本人のブログ:http://ameblo.jp/u-uay/
           http://ameblo.jp/roswell15/

































5.インディゴイエロー 
  事務所のHP:http://www.mikipro.co.jp/talent/indigo.html

































6.ブラット 
  事務所のHP:http://maseki.co.jp/talent/brat

































7.カンフーガール 
  事務所のHP: http://newstaffpro.com/profile.html?cid=16

































8.まじかる☆あやか
 
  本人のHP:http://ameblo.jp/orisuma/

































9.チュランペット 
  本人のブログ:http://ameblo.jp/ken-himatsubushi/

































10.東京アヴァンギャルド
 事務所のHP:http://www.twinkle-co.co.jp/talent/tokyoavantgarde.html

































11.ザ・フライ 
  事務所HP: http://www.p-jinriki.com/talent/thefly/


































12.ゴールドラッシュ
   事務所のHP:http://www.twinkle-co.co.jp/talent/goldrush.html

































13.アムール
 
  本人のブログ:http://amour201.blog.fc2.com/


































14.ドラピンポン 
  事務所のHP: http://www.sunmusic.org/profile/dorapinpon.html

































15.ハルカラ
 本人のブログ: http://profile.ameba.jp/6532-1483/
           http://profile.ameba.jp/am66g-12/

































16.メイプル超合金
  事務所のHP:http://www.sunmusic.org/profile/maple_chogoukin.html

































17.ボンゴレビアンコ
  本人のHP:http://ameblo.jp/meronpan-ri-chan/

































18.抱天
  本人のブログ:http://ameblo.jp/dakuten-yokoi/



19.TAIGA
  本人のブログ: http://beamie.jp/t/taiga.html

































20.ドリーマーズ 
  本人のブログ:http://www.p-jinriki.com/talent/dreamers/

































21.小石田純一
  本人のブログ: http://ameblo.jp/m-namiki19801002umare/

































22.サンシャイン池崎
  本人のブログ: http://www.watanabepro.co.jp/mypage/artist/sunshineikezaki.html

































23.ビッグタスク
  事務所のHP:http://newstaffpro.com/profile.html?cid=5

































24.ダークホース
  事務所のHP: http://www.newstaffpro.com/profile.html?cid=3

































25.ジャングルボーボー
  事務所のHP: http://newstaffpro.com/profile.html?cid=7

































26.ナオヤ☆GOGO(ヲタル)
 本人のブログ:http://ameblo.jp/shiroitaotaru/

































27.カズミファイブ
 本人のブログ: http://ameblo.jp/kazumifive/

































28.じゅんいちダビッドソン
  本人のブログ: http://ameblo.jp/junichimissmatch/

































〈注意事項〉本記事の著作権は、作者(hitooru)にく属します。リンクなどをしていただいても構いませんが、本記事をそのまま転載するようなことを禁止します。ただし、趣旨によっては考慮いたしますので、Twitterなどを介して予めご連絡ください。

2013年8月1日木曜日

『「ダメマンション」を買ってはいけない』(藤沢 侑 著) を読んで

現役・三井不動産グループ社員が書いた! 「ダメマンション」を買ってはいけない現役・三井不動産グループ社員が書いた! 「ダメマンション」を買ってはいけない
藤沢 侑

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 この本は、まさに三井不動産グループに勤務している現役社員が書かれた著書で、リアリティあるマンション販売の裏事情が多く紹介されています。

 この本では、マンションを「負債を抱えた資産」と定義付けています。1990年代のバブル崩壊後にマンション価格が下落し続けてから、マンションは、資産形成目的というよりは永住目的で購入される方が多くなってきたと言われています。一方、永住目的と言えども、売却する場面もあり得ることから資産性を全く無視して購入することもよくないことから、上記のような定義付けがされています。
 「ダメマンション」は、立地に関するもの(陸の孤島物件、環境劣悪物件)と、建物に関するもの(ひび割れ物件、水漏れ物件、雨漏り物件)とが、紹介されています。

目次は以下の通りです。

第1章 3月竣工物件を買って失敗する人たち
第2章 3月入居開始物件に「ダメマン」が多い理由
第3章 実録「ダメマン」を買うとこんなことになる
第4章 「ダメマン」を買ってしまったらこうしろ
第5章 私の考える「いいマン」
第6章 お買い得な「いいマン」を手に入れる方法
第7章 抽選に勝つ方法
第8章 購入計画が発生したら、即実行の行動プログラム・6つのステップ

 興味をもった内容をいくつか紹介します。
 
 3月竣工物件や3月入居物件は、新生活スタートの時期(4月)に対応して一見ユーザフレンドリーな物件に見えますが、この時期に無理やり合わせるために突貫工事がされやすいとのことです。特に職人の絶対数は決まっているため、この時期に職人不足が深刻化するようです。突貫工事か否かを見抜くには、「完成時期」と、「入居時期」の間の期間がどれくらい空いているかによって判断できるようです。つまり、この期間に、通常は、施工者や施主や検査機関による検査が行われるのですが、この期間が0に設定されている物件などはこれらの検査をまともに行えていないといえます。やこの期間が、1か月以上空いていなければ、それは突貫工事と見てよいようです。また、マンションの出来は、現場の所長に大きく依存するようです。どんなに大きな施工会社であっても、所長に実績がなかれば、ダメマンションになる可能性がありうるということのようです。

 「いいマン」は、10のチェックポイントで確認すべきと紹介されています。つまり、①住所、②最寄駅、③駅からの距離、④買い物便、⑤道路、⑥隣の土地、⑦公園、⑧学区、⑨洪水ハザードマップ、⑩地歴の10つのチェックポイントが挙げられています。ここで注意すべき点は、建物仕様や内装仕様というよりは、マンション建設地そのものの要件が列挙されている点です。建物の豪華さなどもマンションの魅力のひとつですが、それよりもむしろプロは土地の係る要件に比重を高く置いて物件の査定をされているようです。

 私にとって、もっとも衝撃だったのは、マンション抽選の裏事情です。マンションの抽選なんて建前であって、当選すべき方に当選させるからくりが仕組まれているということです。本書によれば、1つの部屋に複数の購入申し込み登録者が出たら必然的に抽選になるのですが、この抽選では、当選させたい方のダミー票を大量に入れ込んで確実にその方を当選させる方法が慣行されているとのことです。例えば、ある部屋に2人の購入申し込み登録者がいたら、通常、その抽選は確立2分の1(50%)の当選率です。しかし、慣行されている抽選方法では、当選させたい方のダミー票(ダミー票は、当該物件の関係者(社員等)の方の名前を借りて複数の登録を行って作るられる)を複数(例えば3標)準備して、当選させたい方の当選率(前例では、当選させたい方の当選確率は5分の4、80%)を絶対的に有利となるように操作するそうです。
 
 
 
 

 最後に、購入計画が発生したら、即実行の行動プログラム・6つのステップは、ステップ0(入居時期が3月でなければならないのかよく考える)、ステップ1(広告でチェックしたいポイントとして、突貫工事か否か、立地の確認)、ステップ2(建設地に行ってチェックする。買い物の便、道路の広さ、交通量、隣地の状況、公園の確認)、ステップ3(間取りの選定の注意点)、ステップ4(ローン返済のチェック。目安は年間のローン返済額が年収の25%以内)、ステップ5(契約前に必ずしよう、4つの質問として、「このマンションの現場所長のいままで担当した物件をすべて教えてください」、「アフターサービスの窓口はどこですか」、「売主の施工管理体制はどうなっていますか」、「立地に関する質問」として「隣の土地に新たに建物を建てる場合、何階まで経建ちますか」、「学区内小学校の評判はどうですか」、「洪水ハザードマップを見せてください」、「建設地の地歴をおしえてください」)、ステップ6(申し込みから抽選の心構えとして、「第一希望のタイプ以外は買わないと宣言しておくこと」)で、構成されます。

 以上の通り、本書には、当事者だからこそ知っているマンション販売の裏事情の多くが、簡潔に纏められて紹介されています。マンションの購入を検討している方にとっては、多くの有益な情報が記載されています。


(2013年9月15日追記)
  『「ダメマンション」を買ってはいけない』(藤沢 侑 著)の続編が発行されているみたいなので、さっそく購入しました。
  昨今の消費税値上げ対策等新しい項目が追記されており、わかりやすい説明がされていました。


 拙著「マンション等の不動産を購入する際に見ておきたい情報」も参考にして頂ければ幸いです。

http://hitooru.blogspot.jp/2013/07/blog-post.html
 
 


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2013年7月14日日曜日

マンション等の不動産を購入する際に見ておきたい情報

 私は、不動産の専門家でも、不動産業者でもないのですが、マンション購入を検討した際にいろいろと調べた結果、有益そうな情報を以下にいくつか紹介したいと思います。なお、私は、物件価格が私の購入可能金額よりもあまりに高すぎて、いまだにマンション購入に至っておりません。


1.坪および平米の換算
 マンション分譲価格の妥当性を判断するには、まず、マンション分譲価格を坪単価または平米単価に変換するところからスタートします。例えば、あるマンションの分譲価格が75m2(平米)で5000万円でしたら、約66.67(万円/平米)、約220.39(万円/坪)となります。パソコンが手元にあれば、坪⇔平米の換算のマクロを組んだHPなどがあるかと思いますが、以下の換算式を覚えておくと、マンション等の不動産を検討する際に便利かと思います。

 121(坪)=400(平米)⇔1(平米)=(121/400)(坪)⇔1(坪)=(400/121)(平米)

 121と400、この2つの数字を覚えておくだけで、以下のように坪および平米の間で換算を簡単に行えます(以下に示す0.3058785とか0.3025という数字を覚える方もいやっしゃいますが、121と400を覚えた方が楽かと思います。)。
 
 平米単価で表された価格を、坪単価に換算する場合

  以下の通り、平米単価の価格を、(400/121)倍(=約3.305785倍)すれば、坪単価の価格に換算することができます。
  
  A(万円/平米)=A(万円/平米)×(400/121)(平米/坪)
            =A×(400/121)[(万円/平米)×(平米/坪)]
            =(400/121)×A(万円/坪)

 坪単価で表された価格を、平米単価に換算する場合

  以下の通り、坪単価の価格を、(121/400)倍(=0.3025倍)すれば、坪単価の価格に換算することができます。
  
  B(万円/坪)=B(万円/坪)×(121/400)(坪/平米)
            =B×(121/400)[(万円/坪)×(坪/平米)]
            =(121/400)×B(万円/平米)


 参照: http://www.geocities.jp/ueno_seiji3/page028.html
     http://amuzac.blog122.fc2.com/blog-entry-315.html
     http://patareru.net/tubo.php
     http://www.jyouhoudenshi.jp/oyaku/calc/minicalc.html (自動換算)


2.購入予定地域の坪単価(平米単価)
 マンションを購入しようとする際に、必ずマンション販売予定価格を目にすることと思いますが、その価格の妥当性を判断するために、購入予定地域の単価をある程度確認しておくとよいと思います。
 
 以下のHPは、算出する際の根拠となるマンションの情報(分譲時期、駅からの時間、広さ等)が不明であるところがあるが、非常に参考になります。

 沿線・駅別マンション新築価格・賃料・利回り相場
 https://www.sumai-surfin.com/price/market/railroad_list.php

 首都圏389駅別新築&中古別マンション・戸建て不動産4価表
 https://www.sumai-surfin.com/price/diamond20110814-1.php


3.購入予定地近隣の中古物件の成約事例(平米単価、成約時期、駅からの距離、間取り等)
 以下のRAINSのHPによれば、購入予定地近隣の中古物件の成約事例を、住所または最寄駅から検索し、成約した際の平米単価、成約時期、駅からの距離、間取り、築年、用途地域等を知ることができます。購入予定地近隣の中古物件の成約事例を確認することで、購入予定物件の将来の価格下落(上昇)の推移を予想することができ、新築時の価格の妥当性の判断の一助になるかと思います。

 以下のRAINSのHPにアクセスして、都道府県名および地域をプルダウンで選択します。横軸を築年、縦軸を平米単価とする分布図(緑の点)が表示されます。さらに、右側の地域詳細、沿線、最寄り駅、駅からの距離等をプルダウンして選択して「検索する」をクリックすることにより、検索対象を絞り込むことができます。絞り込んだ結果は、赤い点で表示されます。

 RAINSのHP: http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

4.購入予定地域近隣の地価
 地価は、以下の「マンション分譲価格の下限値」で示す通り、マンション分譲価格の基礎になる要素の1つです。地価を確認することで、マンションデベロッパーがマンション建設地の土地をいくら位で購入したかを推測することができます。マンション購入検討の際に、購入予定地近隣の地価を予め知っておくことは、マンションの分譲価格の妥当性の一助になるかと思います。もっとも土地仕入れ価格は、公示地価とは大きく異なる金額で取引される場合もあると聞きますので、その点に注意が必要です。例えば、再開発地域内のタワーマンション建設予定地などは、予め高い容積率が見込まれているため、公示価格よりも大幅に高い金額で取引されているみたいです。

 HOME'Sの不動産投資
 以下のHPで希望の地域を選択した後、地価表示を選択すると、具体的な地価が表示されます。 
 http://toushi.homes.co.jp/owner/kanto/


5.利回り
 万が一、分譲マンションを購入した後に賃貸することになる場合もある程度想定しておくとよいかと思います。利回りとは、投資額に対して収益がどれくらいあるかを測る尺度のことです。利回りには、表面利回り(グロス、還元利回り)と実質利回り(ネット)があります。表面利回りが5%以上であれば、マンション購入の検討に対象になり、5%以下ですマンション購入の対象と考えない方がよいといわれています。なお、投資用でしたら、表面利回りで10%以上は確実に必要だとも言われているようです。また、ローン借入額を年間家賃以下に抑えれば、ローン破綻のリスクも避けられるとも言われています。
 実際に投資用マンションとして考える場合には、利回りについてもっと緻密な検討が必要になるかと思いますが、分譲マンション購入時においては、利回りは様々な物件を比較する際の目安の一つにすることもできます。つまり、複数の物件間で以下の利回りを比較することによって、どちらのマンションがマンション分譲価格上で得か否か等を判断できるかと思います。
 なお、新築分譲マンションでも、デベロッパーはたいてい想定家賃を事前に調査していますので、マンションギャラリーを訪問した際に営業員に尋ねたら想定家賃を知ることができるかと思います。

 ・表面利回り
  表面利回りは、年間の家賃収入の総額を物件購入価格で割った割合です。

  (表面利回り)=(年間家賃)÷(物件購入価格)×100(%)
     例:家賃が20万円/月、物件購入価格が5000万円の場合、
     (表面利回り)=(20万×12(か月))÷5000万×100=4.8%
 

 ・実質利回り
  実質利回りは、年間の家賃収入の総額から諸経費(管理費や修繕積立費や固定資産税等)を引いた価格を、物件購入価格と購入時の諸経費(登録免許税等)を足した価格で、割った割合です。

  (実質利回り)=(年間家賃-諸経費)÷(物件購入価格+購入時の諸経費)
     例:家賃が20万円/月、物件購入価格が5000万円、運用時の諸経費が100万円、購入時の諸経費が300万円の場合、
     (表面利回り)=(20万×12(か月)-100)÷(5000万+300万)×100=2.6%

参照:http://www.tsk-h.com/15.html


6.収益価格
 収益価格とは、対象マンションの試算価格であって、購入予定のマンションが生み出す純収益予想値の現在価値の総和をいい、収益還元法と呼ばれる手法によって算出されます。収益還元法には、直接還元法とDCF法がありますが、ここでは直接還元法を用いた収益価格の算出法を紹介します。
 収益価格(直接還元法)は、一定期間(例えば1年間)の純収益(年間家賃から、年間経費(維持管理費・修繕費・公租公課・損害保険料・空室等損失相当額等)を引いた値)を、還元利回り(実質利回り)で割った割合です。
 マンション分譲価格が収益価格よりも安ければ、そのマンションは割安といわれています。一方、マンション分譲価格が、収益価格よりも高ければ、そのマンションは割高といわれています。新築マンションでいくつか試算してみましたが、最近販売されているマンションのほとんど全てが割高となっています。したがって、この判断基準だけに捉われず、上記の利回り等も含めて総合的に購買の判断をされるとよいかと思います。

 (収益価格)=(年間家賃-年間経費)÷(還元利回り)×100(%)
  例:家賃が20万円/月、年間経費50万円、還元利回り6%の場合(いろいろなHPをみると、6%がよく使われていましたので、ここでも還元利回りを6%とします。なぜ6%なのかの根拠は調べましたが分かりませんでした。)
   (収益価格)=(20万×12(か月)-36万)÷0.06=3400万円
   もし、この物件のマンション分譲価格が5000万円でしたら、1600万円割高となります。

参照:http://www.tsk-h.com/15.html
    http://www.re-guide.jp/assess/docs/appraisal/03.html
    http://www.t-ap.co.jp/modules/pico/index.php?content_id=79
    http://www.manekineko.ne.jp/hy1950/hudousan%20tanpokati.html
    http://www.jpr-reit.co.jp/site/file/tmp-HrB3L.pdf

   
7.マンション分譲価格の坪単価の下限値
 マンション分譲価格の下限値を知ることができれば、購入検討しているマンションの公表価格の妥当性をある程度判断することができます。このマンション分譲価格の下限値でマンションが売れないようでしたら、事業化は難しいとのことです。

  (マンション分譲価格の坪単価の下限値)=[(土地仕入れ坪単価÷容積率) +(建設費の坪単価 )] × [1÷(マンション売値の原価率)]

 参照先の情報ですと、建設費の坪単価は、70(万円/坪)位はかかるようです。また、マンション売値の原価率は、参照先の情報ですと、モデルルーム建設費(5000万円以上かかっていると聞いたことがあります)や、宣伝費(1戸当たり100万円以上とかける場合もあると言われています)や、デベロッパーの利益(約10~15%以上といわれています) を考慮して、70%位以下であろうとしています。

 計算例:ここでは、いつかこういうことろに住みたいという夢を描いて、敢えて高いところを計算例として挙げてみます。例えば、東京都港区西麻布1-6-6(公示価格1,090,000円/m2 、根拠: http://toushi.homes.co.jp/owner/tokyo/city130103/chika15896.html)に、容積率200%のマンションを建てようとした場合、(マンション分譲価格の坪単価の下限値)は以下のような計算式になります。

 公示価格109万円/平米は、 約360.33万円/坪です。したがって、   
 (マンション分譲価格の坪単価の下限値)=[(360(万円/坪)÷2(倍)) +(70万円/坪 )] × [1÷0.7(倍)]=[180(万円/坪)+70(万/坪)]×[1.4]=350(万円/坪)となります。
 この価格は、あくまで下限値ですので、デベロッパーはこれよりも上積みして販売価格を設定しているのがほとんどかと思います。

参照:http://ameblo.jp/haruboo0/entry-11289588698.html


8.購入予定地域の海抜
 以下のNASA提供のデータにより、全世界の海抜を知ることができます。左上のプルダウンで0m~60mで設定できます。
 これによると、例えば、浦安のディズニーリゾートの周囲が約海抜5m以下であることが分かります。

 NASA提供のHP: http://flood.firetree.net/

9.購入予定地の標高(試験公開)
 試験公開段階の様ですが、以下の国土地理院のデータにより、国内地域の標高を知ることができます。

 地図上で右クリックをすれば地図が拡大表示され、ポインターで指定した状態で左クリックすると、画面右側に当該ポインターで指定した地域の標高が表示されます。
 例えば、東京タワー付近は、22~23m前後の標高であることがわかります。
 
 国土地理院のHP: http://saigai.gsi.go.jp/2012demwork/checkheight/index.html

10.購入予定地付近の活断層の存在
 以下の産業技術研究所のHPでは、大きな地震を起こす要因となり得る活断層の位置を知ることができます。

 以下のHPの左側の「起震断層・活動セグメント検索」をクリックすると、活断層が重畳表示された日本地図が表示されます。 さらにマウスを使って表示地図を移動させたりマウスをダブルクリックして表示地図を拡大したりすることができます。

 産業技術研究所のHP: http://riodb02.ibase.aist.go.jp/activefault/index.html

11.購入予定地の地震確率(確率論的地震予想地図)
 以下の防災科学技術研究所のHPによれば、今後30年(又は50年)以内に購入予定地で大地震が生じる可能性があるかを知ることができます。

 以下のHPの「スタート」ボタンをクリックすると、日本地図が表示されます。右上のプルダウンで「30年後」か「50年後」か「震度」いくつ以上の揺れに見舞われるか等を選択することができます。更に左側の様々な凡例を切り替えることで、活断層や地滑り地形等を併せて重畳して表示することができます。

 防災科学技術研究所のHP: http://www.j-shis.bosai.go.jp/

12.購入予定地の地盤の固さ・揺れ度合い(表面地盤)
  以下の防災科学技術研究所のHPによれば、地盤の固さ、地震時の揺れ度合いを知ることができます。

 以下のHPの「スタート」ボタンをクリックすると、日本地図が表示されます。画面上の「表面地盤」をクリックします。すると、「地盤振幅率」が色分けされて表示されます。さらに購入予定地付近をクリックすると地図が拡大表示されます。更に左側の様々な凡例を切り替えることで、活断層や地滑り地形等を併せて重畳して表示することができます。

 防災科学技術研究所のHP: http://www.j-shis.bosai.go.jp/

13.購入予定地付近の災害履歴(浸水、地滑り、津波等)
 以下の国土交通省のHPによれば、購入予定地域が、過去に水害等の災害があった地域か否かを知ることができます。

 以下のHPで、「20万分の1土地分類基本調査及び土地保全基本調査」をクリックすると、各都道府県に分割された日本地図が表示されます。ここで購入予定地が属する都道府県を選択します。そして、下側の「土地保全基本調査」のプルダウンにて「災害履歴図」を選択して「表示」をクリックすると、目的の都道府県の災害履歴図が表示されます。都道府県によって、凡例も異なってきますので、地図の枠外に示される凡例を見ながら、どんな災害(浸水、地滑り、津波等)が過去にあったのかを確認することができます。

 国土交通省のHP: http://nrb-www.mlit.go.jp/kokjo/inspect/inspect.html


14.購入予定地域の事故物件
 賃貸物件では調査は必須であると考えますが、分譲物件であっても、購入予定地の近所で事件が起きていないか調べておくにこしたことはないかと思います。Googleと連動しているので使いやすいです。

 大島てる
 http://www.oshimaland.co.jp/ 


15.購入予定地域の過去の航空写真(1978年~)
 以下の国土地理院のHPによれば、購入予定地について、①1974年~1978年、②1979年~1983年、③1984年~1987年、④1988年~1990年、⑤2007年~(最新)の航空写真を見ることができます(ただし、地域によっては、①~⑤の一部の航空写真しか見ることはできない場合もあります)。こちらは、現在までの複数の写真を重ねて表示できる機能があります。

 以下の国土地理院のHPにアクセスすると、日本地図が表示されます。左のあるディレクトリ表示で、上記①~⑤のいずれかの年代のチェックボックスを選択して、地図を2万5千分の1まで拡大します。

 国土地理院のHP: http://portal.cyberjapan.jp/site/mapuse4/index.html


16.購入予定地の過去の航空写真または地図(1936年~)
 上記の過去の航空写真よりももっと古い写真や地図を見ることができます。

 以下の国土地理院のHPにアクセスすると、日本地図が表示されます。左側に「住所検索」の欄がありますので、ここに購入予定地の住所を記入して「検索」をクリックします。すると、購入予定地近隣の地図が表示されます。地図内にはポインターが複数表示されますので、見たい地域のポインターをさわりますと、当該地域を含む写真または地図が表示されます。また、左側の「検索」項目内を見ると、「検索結果」の枠内に表示可能な航空写真または地図が表示されますので、見たいもののチェックボックスを選択します。これにより、選択した写真または地図が表示されます。

 国土地理院のHP: http://mapps.gsi.go.jp/maplibSearch.do


17.口コミ掲示板
 購入検討対象物件について、マンション購入を検討する方々や不動産関係者の生のコメントを確認できます。以下のコミュニティサイトは、参考になる情報も多くある一方で、うそを思われる情報も多いので、ご自身で情報の真偽を分別して利用する必要があります。

 マンションコミュニティのHP: http://www.e-mansion.co.jp/

参照図書:プレジデント 2013.4.15号 60頁~63頁


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2013年6月2日日曜日

「人生で大切なことはみんなマクドナルドで教わった」鴨頭 嘉人(かもがしら よしひと)

 「人生で大切なことはみんなマクドナルドで教わった」鴨頭 嘉人(かもがしら よしひと)を読みました。
人生で大切なことはみんなマクドナルドで教わった人生で大切なことはみんなマクドナルドで教わった
鴨頭 嘉人

新潮社 2012-09-18
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 本書の著者は、1966年生まれで、高校生のときからアルバイトとして4年間、その後、社員として21年間、合計25年間もの間、日本マクドナルドに勤務された方です。

 非常に分かりやすく読みやすい本で、あっという間に読むことができました。

 本書では、著者が、マクドナルドで、新米アルバイトとして従事してから、東北地域の店長、複数の店舗を取り纏めるグループ運営店長に至るまでの間に、リーダとして実際に体験してきた生の声を知ることができます。
 
 具合的には、例えば、

・軽い気持ちで始めたアルバイトの入店、
・著者がアルバイトをずる休みしたにもかかわらず、それを知らないで著者のために先輩マネージャが行った暖かいフォロー、
・他の店員に嫌われてでもマクドナルドの規則を厳格に貫き、著者がマクドナルドに社員として入店するきっかけを作ってくれた今田氏との出会い、
・全国規模でオペレーションスキルを毎年競う大会AJCC(オール・ジャパン・クルー・コンテスト)の出場経験、
・著者をスイングマネージャーにさせるために自宅に住み込みまでさせて時間投資くれる先輩社員の今田氏の愛情、
・ハンバーガーの作り方でもマクドナルドの店舗経営でもなく人としての行動や人生の歩み方を教えるハンバーガー大学での経験、
・分担された他の仕事に従事するチームであっても共有できるゴールさえあれば協力してもらえることを知った経験(灰皿事件)、
・リーダとしてテキパキと指示を出したにも拘わらずスタンドプレーを否定され地味な仕事でも舞台監督のような仕事の重要性に気付かされた経験、
・著者が店長昇進直前にまかされた新店舗グランドオープンの際に緻密なメンタルケアを従業員に行い離職率を半年間もゼロとした経験、
・店長として働いた最初の店舗での失敗談(裸の王様状態、従業員の無断飲食やお金の持ち帰りを疑った、店長としてどんな店にしたいのか従業員に伝わっていなかった)、
・店長として勤務した最初の店舗での失敗を活かした次店舗での店長としての成功経験(従業員1人1人に店長としての思いを伝えた、従業員が主体的にあらゆる新企画を発案するようになった、従業員への温かみのあるフィードバック、最優秀店長受賞)、
・複数店舗を取り纏めるグループ運営店長としての成功経験(部下のマネージャーを尊敬し店長業務をまるごと委ねるチャレンジ)、
・東北最大の店舗での店長としてのリベンジ(従業員にどんな店舗にしたいか尋ねることで意識改革をした、従業員を信じた)等、

様々な実体験に基づく18ものエピソードがつづられています。

 そして、最後のエピローグには、マクドナルドを辞めるきっかけが記されています。そこには、著者の上司からの「結局お前は何になりたいんや」との問いかけに対して「命の使い方」を考え、現在著者が行っている「ハッピーマイレージ」活動に至るエピソードが記されています。


ハッピーマイレージのHP→ http://happymileage.net/
著者によるハッピーマイレージの紹介→youtubeの画像

2013年5月13日月曜日

扁桃を摘出する手術を終えて

 去る2013年4月30日に扁桃摘出手術を行いました。これから扁桃(正式には口蓋扁桃)を切除しようとする方にも参考になるかと思い、以下に手術前日からの経緯を纏めてみました。

口蓋扁桃:口蓋垂の両脇にあるリンパ組織の塊

1.扁桃摘出手術を決断する至るまで
 私は、10年前位から、ほぼ年に3回~5回位、扁桃を腫らして約40度以上の発熱を引き起こすことを繰り返していました。最初のころは、単に喉の痛みを原因とする風邪であると思っていたのですが、やがて慢性扁桃炎という病気であることを医師に告げられました。扁桃炎の治療は、基本的には、抗生物質(錠剤、点滴)の投与により行われます。しかし、年に複数回の扁桃炎を引き起こす慢性扁桃炎となると、根本的に治すには、扁桃を摘出する手術以外ないと医師に告げられました。
 そこで、約5年前位に、一度は扁桃摘出手術を行う決意をしたのですが、そのころ私の仕事が繁忙であったためタイミングが合わず、手術を行わずじまいでした。そして、今年になって、やり残した手術の事をふと思い出し、半ば衝動的に手術の予約を行いました。

慢性扁桃炎:口蓋扁桃が、頻繁に炎症を繰り返し、高い発熱を引き起こし、ひどい炎症を生じて膿がたまったり、肥大する現象

2.手術までの準備
(1)手術の予約
 手術を行う病院にもよりますが、およそ数か月前位予約をした方が確実かと思います。私の場合は、ゴールデンウイークを利用して手術をしようと思っていましたので、2月下旬に病院を訪問しました。そして、その日のうちに、手術日は4月30日(火)に決定しました。

(2)事前の血液検査
 手術は、喉にある扁桃を囲う被膜を剥離して、扁桃を摘出するものですので、出血が避けられません。このため、出血が止まらない等の不測の事態に備えて、輸血等の準備も予め行っておく必要があります。そこで、事前に、血液を採取し、これを検査します。この検査は、私の場合、手術日の約1週間前に行いました。この時、併せて執刀医師から手術、処置、検査等の診療行為に関する説明が行われ、輸血同意に関する説明も行われました。

(3)手術前日の準備
 夕食までは摂取することはできますが、21時以降は絶飲食が強いられます。私の場合、手術日4月30日の前日の4月29日の20時には、入院手続を行いました。そして、その夜から翌日の手術に備えて、栄養補給と抗生物質の点滴が行われました。
 手術前に準備するものとして、バスタオル、浴衣、T字帯(手術が長引いた時に尿等の排泄物を排出するのに利用)およびティッシュ(手術後に喉から多量の唾液が出るのをふき取るため)が指示されます。
 手術前夜は、同じ部屋にいた子供のいびきがうるさくて、私は全く眠れませんでした。手術当日の朝に看護師が「昨夜は眠れましたか」と聞いてくれるのですが、いびきを発した少年以外の皆が「全く眠れませんでした」と答えていたのに対して、少年ただ一人だけが「はい、よく眠れました!」と元気に答えたのにはびっくりしました。しかし、眠れようが眠れなかろうが、手術はもうすぐです。数時間後には、自分の扁桃が手術台の上で摘出されているのです。そんなことを少しビビりながら頭の中で想像していました。

3.手術当日(4月30日(火))

(1)口蓋扁桃摘出手術
 手術時間は、事前に約30分~2時間程度と伝えられていました。私の手術開始時間は、10時に決まりました。前日に伝えられていた時間は、11時だったのですが、急遽変更になりました。このため、心の準備もままならないまま、手術室まで、点滴キャスターともに徒歩で向かいました。
 そして、いよいよ自ら手術台の上に横になります。目の前には、よくドラマとかで撮影される大きな手術用照明灯が2つも・・・いよいよかと、大変緊張しました。
 手術自体は、全身麻酔をかけられて行われますので、本当にあっという間でした。手術台に体が固定されると、直ぐに全身麻酔がかけられます。最初は、口から試験的に麻酔を吸わされます。少し意識が遠のきますか?との質問を受け、「はい」と答えた後、さらに麻酔を吸いこむようにいわれたら、そのまま意識がなくなり、気づいたら手術室の外にいました(笑)。そこで、摘出した2つの扁桃を見せられましたが、はっきり覚えていません。手術は12時半位には終わっていたので、手術時間は約2時間前後だったのではないかと思います。

口蓋扁桃摘出手術:この手術では、開口器を口にひっかけて、扁桃を引っ張り出して、扁桃の周りの粘膜を切り開き被膜を剥離して、左右で2つの扁桃を摘出します。そして、止血用の綿を扁桃摘出部におきながら、電気メスや結紮により止血します。

(2)手術後
 そして、担架に乗せられたまま、病室のベッド上に戻され、そのまま、栄養補給と抗生物質の点滴が引き続き投与され、さらに血止め剤が血液を介して投与されました。
 手術は予定通りに終わったためなのか、幸いにもT字帯は使用されませんでした。すなわち、小水に管が入っていませんでした。看護師に世話をされて排泄をする。恥ずかしいだろうけど、まあ、一回位経験してもいいかななどとそれなりの覚悟していたのですが、その覚悟は無駄になりました。
 また、血栓予防のため、きつめのストッキングと空気圧を利用したマッサージ機が両足に取り付けられていました。さらに口には酸素マスクが取り付けれれていました。
 手術後約2時間後位経つと、麻酔が完全に切れて、喉に違和感を感じるようになります。そして、止まることなく、喉の奥の方から血が混ざった唾液が流れ出てきます。これをティッシュで拭きとりながら、食事もせずにひたすらベッド上で安静にしていました。その間、3回位、体温、脈l、血圧、呼吸などの計測が行われました。
 手術日の夜は、手術前日に凄いいびきを発していた少年は、ベットごと別室に移動していました。この夜は、喉の痛みがあるためあまりよく眠れななかったものの、静かな夜を過ごすことができました。

4.手術後1日目(5月1日(水))
 この日の朝まで酸素マスクと点滴と血栓予防の処置は引き続き継続されました。また、喉の奥に血止め用の綿を固定するために取り付けられていた糸を、医師に抜糸してもらいます。医師の診察を受ける前に、酸素マスクと血栓予防の器械が外されました。
 喉の調子はというと、鼓膜に響くほどにジーンと痛いです。また、手術で喉を切ったことによるためなのか、38度位に発熱してしましました。布団のなかでじっとしていても、寒気がして非常につらい思いをしました。
 この日の夕食から、食事が支給されますが、完全な流動食でした。痛み止め剤(シロップ)を食前に飲んで、何とか食べれる感じでした。
 この日の夜、なぜか、手術前日に凄いいびきを発していた少年がベットごと部屋にも戻ってきました。看護師に話を聞くと、少年がその両親に甘えることでぐずるため、他の部屋に一時的に移動してもらったとのことでした。今夜はまた眠れないのか・・・と心配になりました。しかし、この夜は、少年のいびきはほとんど発せられませんでした。どうもこの少年も扁桃を摘出したようです。つまり、この少年のいびきの原因は肥大した扁桃だったようで、この少年も私と同じように扁桃を摘出することで、いびきがなくなったようです。
(夕食)



5.手術後2日目(5月2日(木))
 栄養補給および抗生物質の点滴は引き続き投与されました。喉の調子は、前日とほとんど変わらず、特に左側が鼓膜に響くほどに痛かったです。また、発熱も収まらず、37度後半~38度前半の体温でした。このため、この日も一日中、布団の中にいても寒気を感じていました。
 食事は、3分粥になりました。

(昼食)



(夕食)



6.手術後3日目(5月3日(金))

栄養補給および抗生物質の点滴は引き続き投与されました。喉の調子は、相変わらず、左側が鼓膜に響くほどに痛かったです。また、発熱も収まらず、38度前半の体温でした。このため、この日も一日中、布団の中にいても寒気を感じていました。3日目にもなると、体調がいい方は、お風呂に入ることができます。一方、私は、発熱していたため、お風呂に入る許可が下りず、大変つらい思いをしました。
 食事は、5分粥になりました。徐々におかずらしいものも増えてきました。魚などは、一口大に切断されており、食べやすくなっておりました。しかし、これらの食物は喉を通るたびに激痛を引き起こすものでして、この時期の私にとっては大変やっかいな食べ物でした。

(朝食)




(昼食)



(夕食)

7.手術後4日目(5月4日(土))
栄養補給および抗生物質の点滴は引き続き投与されました。喉の調子は、徐々によくなりつつありました。しかしながら、相変わらず、喉の左側が痛かったです。
 一方、この日の夜、ようやく、発熱がおさまり、36度台の体温になりました。そして、この日の夜、ようやく点滴が外されました。このタイミングで、お風呂に入る許可を得ようとしたのですが、残念ながら、許可は下りませんでした。
 食事は、全粥になりました。前日と異なり、多少喉の痛みを感じながらも、徐々に食物をおいしく食べれるようになりました。

(朝食)


(昼食)

 (夕食)

















8.手術後5日目(5月5日(日))
 いよいよ退院前日となりました。
 この日は、読売ジャイアンツの長嶋茂雄氏と松井秀喜氏の国民栄誉賞の授与式が東京ドームで行われれており、その模様をテレビを介して見守りました。
 昨日までの点滴から、錠剤の抗生物質が投与されました。喉の調子についてですが、なかなか喉の左側の痛みが抜けません。前日よりも痛みは無くなりましたが、痛み止めがきれると、喉に痛みが生じます。
 昨日、発熱がおさまったため、この日やっとお風呂に入る許可が下りました。5日ぶりのお風呂でしたが、30分という時間制限の中での入浴で、あまりゆっくりできませんでした。
 この日、医師の診断があり、予定通り、明日5月6日の退院が決まりました。
食事は、全粥です。

(朝食)


(昼食)



(夕食)














9.手術後6日目(5月6日(月))退院日
 いよいよ退院日です。
 錠剤の抗生物質と痛み止め剤の投与が続きます。喉の調子については、前日と変わらず、痛み止めがきれると、喉に痛みが生じます。
 午前中には医師の診断があり、退院が確定しました。
最後の食事(朝食)は、全粥でした。
 その後、実家に帰り、その日の昼食は、スーパーの総菜(豆腐と卵の炒め物)を食べ、夕食はすき焼きを食べました。

(朝食)














10.手術後7日目(5月7日(火))~手術後12日目(5月12日(日))
 会社に出勤もし無事社会復帰しました。
 投与薬については、手術後9日位までは錠剤の抗生物質と痛み止め剤を飲んでしましたが、それ以降は一日3回の痛み止め剤のみとなりました。
 また、食事をするとき以外の平常時は、喉の痛みを感じなくなりました。一方、寝起きの際や食事の際には、まだ、喉の痛みを感じます。
 平日の昼食は、社食ですが、喉が痛くて米飯を食べることができず、おかずとヨーグルトを食べました。夜は、お茶漬けを中心に、豆腐やハンバーグなど比較的やわらかめで小さくして食べれるものを食べました。

11.検診日(5月13日(月))
 退院後、初めての検診を受けました。まだ、食事をする際に痛みが残りますが、手術直後と比較すると痛みもかなり和らいできました。
 検診の結果はというと、左喉のカサブタはまだとれていないけど、右喉のカサブタはすでにとれており、良好とのことでした。喉の違和感を訴えましたが、あと1週間もすればなくなるとのこと。信じたい・・・

12.手術後14日目(5月14日(火))~18日目(5月18日(金))
 痛みは徐々になくなりました。18日目あたりになると、痛み止め剤なしでも食事ができるレベルまで回復しました。一方、喉の違和感はいまだに無くなりません。常に喉の奥の方から唾液が少しずつ出てきていて、なんかタンのようなものが常に喉の奥に付着しているようで、なんとも言えない不快な感じがします。また、あくびなどをすると、喉に張った感じが顕著になり、違和感が最大になります。

13.手術後19日目(5月19日(土))~26日目(5月26日(日))
 喉の痛みは全くなくなりました。また、少し前まであくびをすると喉に張りを感じていたのですが、それも全くなくなりました。また、扁桃を摘出すると、扁桃が喉にあった頃と比較すると喉の開口が大きくなります。このため、少し前まで、扁桃が喉にあった頃の感覚で水等の飲料を勢いよく飲み込むと、飲料が鼻の方へ抜けることもありました。一方、最近は自然に飲料を飲みこむ度合いを体で身につけることができたのか、飲料が鼻に抜けることも全くなくなりました。ビールも喉をごくごく鳴らして飲めるようになりました。ただ、以前は、飲料が喉を通過する際に扁桃の揺れを感じていたのか、喉越しの感覚は、扁桃があった頃とは明らかに違います。これも慣れなのか?

14.手術後約半年後(11月9日(土))
 喉の痛みや違和感は全くありません。食事も全く違和感なくできています。以前、ビールの喉越しの感覚を気にしていましたが、これも今では全く違和感ありません。 そして、何より扁桃を腫らして40℃以上の高熱を出すことは、全くなくなりました。この手術をした後は、体力的にも多少無理もできるようになりました。
 私にとって、この扁桃切除手術をしたことは、新たな挑戦のきっかけになりそうです。

15.手術後約半年後(11月22日(金))
 
 扁桃切除手術をして以来、初めて風邪を引きました。しかし、体温熱は37.4℃でおさまりました。扁桃を切除していなかったら、恐らく体温熱が40℃以上になって、また抗生物質の点滴等のお世話になっていたことかと思います。
 私は、普段からジムに通い、スタジオプログラムや、マシーンを使った筋肉トレーニングや、ランニングマシーンを使ったランニングや、プールでのスイミングを行っています。11月22日(金)にもスイミングをしたのですが、その際若干の寒気を感じましたまま、そのまま強引に泳ぎ続けてしまいまいた。自宅に帰った後、部屋の暖房を30℃に設定しても、異常なほどの寒気を感じる状態になっていました。
 症状としては、若干の喉の痛みがあることと、鼻水が止まらないこと、そして寒気でした。早速、体温熱を測ってみたところ、37.4℃でした。直ぐに、薬局にいって市販薬(2種)を購入して、布団を多めに掛けて早めに寝ることにしました。
 翌朝、布団を多めにしたためか、多量の汗をかきましたが、体温熱は36.4℃まで落ちていました。その後、喉に若干の違和感を持つつつも、体のだるさも抜け、普段通りの日常に復活しました。
 このような体の復活具合をみると、やはり扁桃を切除して良かったなとつくづく思います。扁桃を切除していなかったら、前述の通り、間違えなく抗生物質の点滴等のお世話になっていたことと思います。そして、2、3日は寝込んでいたでしょう。それが、たった1日で回復するなんて、これまで経験がありませんでした。

また、随時、必要に応じて、経過報告を追記したいと思います。





2013年3月27日水曜日

「いつか陽のあたる場所で」乃南アサ

 「いつか陽のあたる場所で」乃南アサ 著 を読了しました。


いつか陽のあたる場所で (新潮文庫)いつか陽のあたる場所で (新潮文庫)
乃南 アサ

新潮社 2010-01-28
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 この本は、NHKの「ドラマ10」シリーズで、2013.1.8 - 2013.3.12に放送されたドラマの原作です。

 物語の主人公は、芭子(はこ)と綾香(あやか)という名の女2人です。

 芭子は、現在29歳で、入れ込んだホストに貢ぐために、伝言ダイヤルで知り合った男性に薬で眠らせてお金を窃盗し、昏睡強盗罪で7年の実刑を受けました。

 綾香は、現在41歳で、結婚相手のドメスティックバイオレンスに苦しみ、結婚十年目に夫の暴力から子供を守りために、夫の首を絞めて殺害し、殺人罪で5年の実刑を受けました。

 この2人は、刑務所で知り合った前科持ちで、出所後に東京の谷中で暮らし始めます。この物語は、そんな暗く人に知られてはいけない過去を持つ2人が、他人の目を気にしながら息の詰まる暮らしをしながらも、仕事や下町ならではの世間との付き合いを通じ、悩みながらも健気に励まし合って生きてゆく姿を描写しています。
 
 私は、芭子が自身の不器用さを自覚する場面がもっとも印象的でした。一部を引用しますと、次の通りです。
 「多くの人は犯罪を犯す前に踏みとどまりまる。一体、犯罪を犯す人間と、刑務所に行くまでには至らない人間と、どこが違うのか。大多数の人は、その寸前の適当なところで踏みとどまるか、もう少し要領よく立ち回ることができる。ほどほどということを知り、誘惑からも、犯罪からも、するりと上手に逃れるものだ。それが出来なかった愚か者だけが、大した決断もないままに一線を越えてしまうのだ。意志の弱さか、運の悪さか、誘惑への脆さか。」

 この物語は、あくまで架空人物の生活を表現したものですが、物語を通じて、生きがいやら人生観などを考えさせられました。

 ドラマも、芭子役を上戸彩が演じ、綾香役を飯島直子が演じており、原作の描写が臨場感をもってうまく再現されていました。

 ドラマの方は、前記の「いつか陽のあたる場所で」に加えて、「すれ違う背中を」も原作となっています。以下にリンクをはっておきます。

すれ違う背中を (新潮文庫)すれ違う背中を (新潮文庫)
乃南 アサ

新潮社 2012-11-28
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 2013年7月21日(日)、参議院選挙投票日に、乃南 アサ著「いちばん長い夜に」を読み終えました。この「いちばん長い夜に」は、「いつか陽のあたる場所で」および「すれ違う背中を」の続編で、シリーズ完結編に相当します。「いちばん長い夜に」は、5章に分かれており、著書名ともなっている「いちばん長い夜に」という章が4番目に掲載されています。この章は、主人公の芭子が、仙台であの2011年3月11日の東日本大震災に遭い、大きく心が揺さぶられる様子が表現されています。東日本大震災に被災した際の描写が、あまりに鮮明でかつ具体的であるため、もしやと思ったら、やはり著者自身があの3月11日に仕事で仙台に行っており、そこで震災を被災していたことが「あとがき」に記載されていました。
 
 著者は、「あとがき」であの3月11日に仙台に行っていた理由を、「小森谷芭子と江口綾香には、共に前科(まえ)持ちという事情がある。・・・・・彼女たちにとっては『取り立てて大きなことが起こらない日常』こそが貴重であり、かけがえのないものに違いない。・・・・私は、このシリーズでそんな彼女たちの日常を書いていきたいと思っていた。ささやかな日常を積み上げていくことで、物語のスタート当初はひたすら自分を恥じ、世間の目に怯えて、まったく希望の抱けなかった主人公が次第に成長し、新たに生きていく希望を持てるようになってくれれば一番嬉しいと思っていた。だから、『あえて何も起こらない話』にしようと思っていた。書き始めてから足かけ七年を迎え、私の中ではこの物語もそろそろ終わりにさしかかってきているという感じがあった。だが、きちんと締めくくるためには、小森谷芭子以上に実は複雑な内面を抱えている江口綾香の、本当の心に触れないわけにはいかない。そこで私が彼女の『代わり』にとして一度仙台に赴いて。きっかとなるような何かを探してみたいと思いついた。日程をやりくりしたところ、三月十一日しか動ける日がなかったのだ。」と述べています。

 そして、「いちばん長い夜に」という章は、著者が仙台で震災被災した体験が、小森谷芭子の言葉や行動となって、反映されています。著者は、震災の体験を本書に盛り込んだことについて、「あとがき」で「肉体的にも精神的にも、原稿など書いていられる状態ではなかった。・・・書くために数えきれないほどのあの日を思い出す作業は相当な苦痛を伴ったが、それでも昇華させる部分は昇華させ、追体験を繰り返し、簡潔な言葉を探し続けた。私たち同様に「いま」を生きている設定の芭子と綾香も、あの体験を自分のものにして、さらに乗り越えていかなければならなかったからだ。」と述べています。
 
 それだけ、著者にとって、あの震災が大きな衝撃をもたらした事実であることは違いないし、あの震災がこの物語に大きく影響を与えたことは、同じ「あとがき」の「この物語が、まさかこういう終わり方をするとは、私自身もまったく予想していなかった。」という言葉に鮮明に表れているかと思います。

 この物語は、過去に体験した経験や、過去に犯した過ちを乗り越えて、新たな目標に向かって強く生きていく二人の女性の生きざまが、繊細な描写とともに描かれています。
いちばん長い夜にいちばん長い夜に
乃南アサ

新潮社 2013-01-31
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